Les réformes du statut LMNP

Depuis le 8 février 2019, le statut LMNP connait un véritable chamboulement. Tout est parti en fait d’un jugement du Conseil constitutionnel qui remet en cause les critères d’attribution de ce statut. Mais le Code général des impôts reste toujours accroché aux conditions anciennes. Une chose est sûre, des réformes sont en cours en ce qui concerne la location meublée et vous devez les connaitre si vous avez l’intention de faire un investissement en LMNP.

Motifs profonds des réformes envisagées

C’est à travers une décision du 8 février 2018 que le Conseil constitutionnel a estimé que l’inscription de l’activité du loueur en LMNP au registre du commerce et des sociétés (RCS) est inconstitutionnelle. De nombreux spécialistes disent s’y attendre, car cette condition leur a toujours semblé ambiguë puisque la location meublée est considérée comme une activité civile.

Vous en saurez plus après avoir visionné cette vidéo : https://www.youtube.com/watch?v=LlmJ6gXHuZs.

Sachez que la demande d’inscription d’un investisseur en LMNP au RCS pouvait être rejetée. Mais curieusement, ce rejet est perçu comme une inscription d’office au RCS, ce qui est un paradoxe administratif ! Si on s’en tient à cette décision du Conseil constitutionnel, désormais, c’est en considérant les autres conditions fixées depuis le début que le critère professionnel de l’activité de loueur en meublé s’appréciera. Et l’une de ces conditions est que l’activité doit générer des recettes supérieures à 23 000 €.

Normalement, si cette décision est prise, c’est qu’elle est appliquée immédiatement. Doit-on donc considérer que l’inscription au RCS dans le cadre d’un investissement en LMNP relève du passé ? Pour ne pas à vous faire de souci à ce niveau, il est mieux d’avoir recours à un expert-comptable spécialisé en LMNP tel que le service Revenus locatifs LMNP SR Conseil.

Une possible revue des règles d’inscription au RCS

Il est bon de noter que l’administration n’a fait qu’inscrire la décision du Conseil constitutionnel dans le BOFIP (Bulletin Officiel des Finances Publiques) le 20 mars 2019. Sinon pour le moment, aucune actualisation n’a été faite au niveau du CGI.

Mais il faut s’attendre à ce que des aménagements relatifs aux règles d’inscription au RCS soient faits. Il est possible qu’un nombre minimum de biens soient fixés pour que la mise en location prenne le caractère d’une activité commerciale de location meublée, ce qui justifierait d’ailleurs une inscription au RCS. Aussi, il ne faut pas écarter la possibilité que la location meublée soit considérée comme commerciale puisqu’elle est assortie de prestation de services. Le moins qu’on puisse dire est que tout est envisageable avec les réformes en cours.

Cas des logements cédés depuis 2018

Pour le moment, on ne sait pas ce qui se passera avec les logements cédés depuis 2018. Le BOFIP fait état de ce que le contribuable ayant cédé son bien sans savoir qu’il est assujetti ou non au statut LMNP pourrait voir son imposition régularisée. On ne parlera donc pas de plus-value immobilière, mais d’une plus-value non professionnelle qui aurait dû être déclarée. Il n’est cependant pas possible présentement d’indiquer le statut qui sera appliqué au loueur. Est-ce que ce sera celui appliqué lors de l’année de cession du bien ou celui issu de la décision du conseil constitutionnel ?

On attend donc que des précisions soient faites ultérieurement afin de situer les futurs investisseurs. Toutefois, le plus évident est que l’investisseur qui désire bénéficier du statut LMNP devra tenir compte en priorité des règles du CGI et réalisera une demande d’inscription au RCS. En attendant, informez-vous des réformes en cours sur le LMNP en regardant cette vidéo https://www.youtube.com/watch?v=5WknNxtYqOw.