Crédit immobilier : le calcul de taux d’endettement

Lors de la compilation des documents de votre crédit immobilier, la banque ou le prêteur vous indiquera certaines conditions à remplir pour obtenir des fonds et exécuter le projet d’achat immobilier. Parmi ces conditions, le « ratio d’endettement », qui est calculé en fonction de vos revenus et de vos dépenses mensuels détermine combien vous pouvez rembourser chaque mois sans risquer une baisse. Comprenons plus précisément comment calculer le taux d’endettement.

Le calcul du taux d’endettement

Détaillons les éléments qui vous permettent de calculer le taux d’endettement de votre crédit immobilier :

Évaluer les revenus

Outre le salaire net du ménage figurant sur la masse salariale, le revenu fixe à inclure dans la simulation du taux d’endettement est le revenu de la propriété. Si un ou plusieurs biens loués sont détenus, il s’agit d’un revenu non professionnel. Ceux qui ne perçoivent pas de salaire, mais perçoivent une pension (retraite, allocation adulte handicapé, etc.) doivent saisir le montant mensuel. La nature variable des allocations familiales conduit souvent les banques à ne pas les inclure dans les calculs de revenus, comme les primes ou les rémunérations supplémentaires. Cependant, cette opération considérera le 13e mois de votre salaire.

Faire le compte des charges

Pour calculer le coût, tout ce que vous avez à faire est de facturer le montant du remboursement mensuel. Toutes les dettes assumées, telles que les prêts à la consommation, prêts auto, prêts travaux, prêts personnels, prêts renouvelables, les prêts immobiliers et les prêts à taux zéro (PTZ et éco-PTZ) seront ajoutés. Si la personne loue une maison, la pension alimentaire pour enfants et le loyer doivent également être ajoutés. 

Sur la base de ces données, divisez simplement toutes les dépenses par revenu et multipliez le résultat par 100 pour obtenir le pourcentage final.

Le plafond du taux d’endettement autorisé

Les organisations bancaires et les institutions financières recommandent que le taux d’endettement ne dépasse pas 33 %, c’est-à-dire pas plus d’un tiers des revenus. De plus, il existe un risque d’endettement excessif, ce qui signifie que vous ne pouvez pas payer vos dépenses mensuelles.

Cependant, la limite du taux d’endettement de 33 % n’est pas juridiquement contraignante. Il appartient à la banque d’évaluer la capacité d’emprunt de la famille et les conséquences de l’ajout d’un nouveau remboursement mensuel au budget. Chaque organisation peut appliquer sa propre stratégie. En revanche, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements de crédit de limiter à 33 % le taux d’endettement de 85 % de leur production de crédits depuis le début de l’année 2020.

Le calcul du taux en cas de rachat de crédit

Dans la demande de rachat de prêt, la notion de capacité d’endettement est importante, car elle est calculée avant et après le rachat de prêt en cours. Le calcul du taux d’endettement est valable aussi bien pour les crédits de rachat à la consommation que pour les prêts hypothécaires. L’un des objectifs de la réduction des prêts de consolidation mensuels est de réduire les taux d’endettement des ménages.

Enfin, avant de se lancer dans une demande de crédit immobilier, le calcul du taux d’endettement vous permettra de trouver le bon montant à emprunter.